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中国商业地产短线操作之完全攻略


中华品牌管理网   2006-11-23  作者:张羿    访问人数:8776  共有(0)条评论 我要评论
核心提示

项目主要开发者兴力达集团的负责人,是排名2004年福布斯中国富豪第132位的张均。上海兴力达国际广场是在已完工87%的关键时刻,出现了资金链断裂。张钧不仅出让了兴力达国际广场大股东地位,退出上海滩,还背上了5亿多元的债务。该项目先是由原股东之一的普陀区长征镇直属企业新长征集团接管,之后由排名上海地产50强之首的绿地集团正式接盘。兴力达国际广场将更名易主。在商业地产领域打拼了10年的四川兴力达集团,并非因为盲目的短

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2005年8月,在距原定开业时间不到3个月之际,位于上海市普陀区真光路,与欧倍德、麦德龙毗邻,号称上海最大MALL的兴力达国际广场陷入“半停工”状态。

    项目主要开发者兴力达集团的负责人,是排名2004年福布斯中国富豪第132位的张均。上海兴力达国际广场是在已完工87%的关键时刻,出现了资金链断裂。张钧不仅出让了兴力达国际广场大股东地位,退出上海滩,还背上了5亿多元的债务。

    该项目先是由原股东之一的普陀区长征镇直属企业新长征集团接管,之后由排名上海地产50强之首的绿地集团正式接盘。兴力达国际广场将更名易主。

    在商业地产疫情后的商业地产运营逻辑与二次招调疫情后的商业地产运营逻辑与二次招调课程,旨在全程以案例迫析,如何精、准、快地达成招商以及实现运营品牌价值的不断提升;中层及以上的招商人员及负责人,可以对本...[详细] 领域打拼了10年的四川兴力达集团,并非因为盲目的短线操作Office达人-PPT高效操作技巧Office达人-PPT高效操作技巧培训,能够通过三步法快速创建PPT学会PPT设计元素应用技巧学会页面美化原则及实现手段学会汇报PPT常见的动画制作技巧学会PPT放映与演示技...[详细]2020土地增值税清算全流程操作技巧及纳税实务专题班2020土地增值税清算全流程操作技巧及纳税实务专题班,旨在详尽解读房企实际工作中的热点问题和风险防范;将本省本土政策纳入土地增值税清算流程各个节点,让学习不再...[详细]工业机器人设备操作员工业机器人设备操作员课程,旨在帮助学员学习ABB机器人安全知识;掌握ABB机器人离线编程仿真RobotStudio软件;示教器基本操作;机器人手动操纵;机器人程序数据;机...[详细]合并财务报表操作实务合并财务报表操作实务培训,内容涉及非同一控制下的企业合并财务处理,合并报表的桥梁—长期股权投资,编制合并财务报表的5步法,合并财务报表的编制技巧,在集团内...[详细] 而导致今天的被动。在四川绵阳,兴力达集团已开发过兴达广场、兴达国际大厦、兴达商业中心等商业地产疫情后的商业地产运营逻辑与二次招调疫情后的商业地产运营逻辑与二次招调课程,旨在全程以案例迫析,如何精、准、快地达成招商以及实现运营品牌价值的不断提升;中层及以上的招商人员及负责人,可以对本...[详细]项目。

    而该公司以往所操作的项目,如上海兴力达国际装饰城等采取的恰恰是长线操作模式。兴力达国际装饰城甚至是一个堪称成功的项目,在初期每年可回收7000万元租金。但是到了2004年,这一数字降到了4000万。

    兴力达国际广场项目投资23亿元,总建面积45万平方米,包括精品建材世界、购物中心、五星级的裕都国际大酒店、商务楼、公寓式办公楼、家电电脑世界、食品超市中心、影视娱乐天地、国际汽车广场、精品服饰名店街等综合项目。是一个商贸、办公、休闲、展示、餐饮等无所不包的大型复合商贸建筑群。

    兴力达国际广场与张钧在上海的处女作,投资仅3亿元的兴力达国际装饰城已不可同日而语。这对兴力达集团来说,存在着巨大的资金压力。但该项目功亏一篑的原因,却不能全部归结于自有资金的欠缺和融资渠道的不畅。事实上,目前中国大部分发展商都会碰到同样的资金问题。

    抛开兴力达国际广场包罗万象、主题庞杂的规划不谈,未能探索出一条商业地产短线操作的创新之路,才是导致其失败的根本原因。

    中国商业地产 :放弃短线操作还为时过早

    自2004年起,国务院总理温家宝就多次批示对购物中心过热进行清查。由银监会、商务部、发改委、建设部等部委联合发起的全国范围内的大型商业设施彻查结果表明,全国购物中心总数达到了400个左右,投资总额达2000多亿元。而同时据来自民间机构的调查结果表明,全国购物中心总数实际上达到了600个左右,投资总额则在3000亿元以上。

    尽管在这一轮清查中有一大批项目流产,但这丝毫没有减弱各地政府和发展商对商业地产的热情。即使在房地产宏观调控政策出台之后,商业地产也没有受到明显的影响,甚至还出现了只增不减的势头。在住宅地产遭遇寒流之际,反而有更多的发展商进入商业地产领域,试图寻找地产市场的冬日之春。

    2005年7月始,商务部又开始了对全国商业地产的新一轮大调查。在缺少宏观调控和系统开发理论的情况下,中国商业地产几乎在各地泛滥成灾。不仅大量项目缺乏准确的定位、科学的规划和成熟的营销模式,而且项目重复上马现象严重。这种违背市场规律的做法,无疑将给国民经济和开发商自己背上沉重的包袱,并将造成社会资源的巨大浪费。在表面的繁荣背后,商业地产俨然已成为中国当前都市经济的“不能承受之乱。”

    面对众多发展商在商业地产领域败北的现状,关于中国商业地产出现了一些反思的声音。这其中,最常见的就是放弃短线操作的观点,并似乎已成为业内人士的共识。然而,这些观点并没有经过深思熟虑,有的则只是一些媒体记者的臆测。

    根据中国商业联合会的调查,目前在中国购物中心投资领域唱主角的是地产商。其它类型商业项目的投资情况也大致如此。按商业地产正常开发的实际情况,一个MALL项目中自有资金一般只占5%左右,95%的风险由银行承担。如果按照国际上流行的长线操作模式,要收回全部投资可能需要十几年甚至几十年。这是绝大部分中国发展商所不能承受的。

    因此,在目前阶段,对短线操作模式的全盘否定,并不符合中国实情。由于中国发展商的实力和融资渠道所限,短线操作仍是一种难以割舍的手段。尊重事实,探索中国商业地产短线操作之科学策略,才是一种真正务实的做法。在此方面,少数发展商已经做出了表率,并积累了一些宝贵的经验。

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标签:商业地产中国商业地产包装印刷操作地产
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张羿
    ●上海灵智营销管理咨询有限公司总经理 ●上海市管理科学学会理事兼后现代管理专业委员会秘书长 ●目前中国本土咨询界少有的理论与实践兼备型专家,不仅在后现代管理理论研究方面世界领先,还具有丰富的企业管理及...  
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